Guía sobre el tope a la subida del alquiler: a quién afecta y cómo se aplica

Terminar con las subidas abusivas a los precios del alquiler es una de las metas del Gobierno de España, por eso han establecido un índice de referencia de arrendamiento (IRAV), que el Instituto Nacional de estadística (INE) irá actualizando cada mes, y que para este enero se ha fijado en un 2,28%. La aplicación de este índice queda recogida en la Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023, pero no se podrá aplicar en todos los pisos ni a todos los inquilinos. Hay excepciones, dependiendo de la fecha de firma del contrato. 

Algunos arrendatarios seguirán teniendo que hacer frente a las subidas implantadas anteriormente, o lo que es lo mismo, en función del índice de Precios de Consumo (IPC). Este porcentaje del 2,28% solo podrá aplicarse en aquellos contratos de alquiler que se firmasen después de una fecha. En concreto del 25 de mayo de 2023. ¿Por qué se ha elegido ese día? Es la fecha en la que entró en vigor esta norma.  

Te puede interesar

Gonzalo Bernardos, economista, “los jóvenes de los 80 somos conscientes de que en nuestras casas había economía de guerra y no teníamos vacaciones”

Qué cambia en Texas sobre vivienda asequible con la nueva ley HB21 firmada por Greg Abbott

Un inquilino que haya empezado su contrato de alquiler en 700 euros al mes verá que se le incrementará esta cifra menos de 16 euros, en función de si el arrendador revisa desde este mes ese contrato. Eso sí, la subida siempre puede ser pactada. Es una de las posibilidades en las que inquilino y propietario tienen que llegar a un acuerdo. Pero siempre teniendo en cuenta que esa cifra no puede superar nunca el número fijado por el INE, que en enero es del 2.28%, pero que irá variando a lo largo del año. En el caso de tener dudas sobre cuánto puede el casero subir el alquiler podrá consultarse la calculadora disponible en la web del Ministerio de vivienda. 

Cómo se aplica el IRAV a los contratos de alquiler  

El índice de referencia de arrendamiento para la vivienda se publica varias veces a lo largo del año. Pero se hace desfase, los datos que se publican cada mes harán referencia a la información relativa al mes anterior. Es decir que los publicados este 15 enero hacen serán los de referencia del pasado diciembre de 2024. 

Desde el propio Ministerio de Vivienda, aclaran que las actualizaciones de la renta no son obligatorias, salvo que esté pactado entre las partes, y es habitual que se incluya en el contrato de arrendamiento. 

En los casos de que estas subidas estén pactadas, únicamente podrán actualizarse en los términos acordados y “en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato”.  

En este punto, es en el que se hará la distinción entre los contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023 y los que se han firmado después. Los firmados antes de esta fecha, es decir, que son anteriores a la Ley de Vivienda, tendrán como límite la variación del IPC de ese periodo, según lo establecido en el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En los que se han firmado con fecha posterior, es en los que se aplicará el IRAV. 

Cuándo tiene el casero que avisar al inquilino de que le va a subir el alquiler  

La regulación de las subidas del alquiler está recogida en la LAU, como se ha dicho anteriormente, solo se podrá hacer cuando se haya cumplido la anualidad, es decir, si se ha firmado el contrato en enero, la subida solo podrá aplicarse a partir del enero siguiente, pero ¿cuándo tiene que avisar el casero de que se va a aplicar? 

Según la citada Ley la “renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito”. En este sentido, el responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, aclara en el portal inmobiliario Fotocasa, que “se puede actualizar la renta, aunque se haya pasado la anualidad siempre que se comunique por escrito a la otra parte, aunque sí conviene decir que no se podrán solicitar retroactivamente las actualizaciones no cobradas”. 

Esto quiere decir que el caso del contrato que cumple la anualidad en enero, el casero a partir de esa fecha podrá notificar al inquilino la subida, que se aplicará al mes siguiente de dicha notificación, en este caso en febrero. Si espera hasta febrero para notificarlo la subida será aplicable en marzo y no podrá pedir que se le abone también con la actualización el mes de febrero.