Obras en la comunidad de vecinos: cuándo puedes negarte a pagar y cuándo no

Vivir en una comunidad de vecinos, aunque en muchas ocasiones suponer tener más comodidades, también puede ser una fuente de conflicto, y una de ellas son las derramas por la realización de obras en los elementos comunes del edificio. Sobre estas derramas, muchos propietarios de viviendas se preguntan si están obligados a pagar obras con las que no están de acuerdo.

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el artículo 396 del Código Civil, establecen que los elementos comunes de la comunidad de propietarios son todos aquellos espacios y estructuras que no pertenecen a una sola vivienda o local, como fachadas, tejado, escaleras, ascensores, instalaciones generales de agua o luz o zonas ajardinadas, incluidos los privativos como pueden ser las terrazas. En definitiva, aquellos que “por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

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Como norma general, los propietarios podrán negarse en el caso de mejoras voluntarias o si votaron en contra, y el gasto supera tres mensualidades ordinarias de la cuota de la comunidad. Por el contrario, será obligatorio el pago para las obras, conservación o accesibilidad legalmente exigidas o las instalaciones de básicas.

Tipos de obras en los elementos comunes de la comunidad de vecinos 

Para determinar si se está obligado o no a pagar las obras que vayan a realizarse en la comunidad de vecinos, el punto clave es diferenciar entre la finalidad de la obra. 

Obras obligatorias (conservación, seguridad y accesibilidad)

Este tipo de reformas se regulan principalmente en el artículo 10.1 y 10.2 de la LPH, y todos los propietarios del edificio están obligados a pagar, incluso cuando no están de acuerdo con su realización. 

Hay que tener en cuenta que las mismas no necesitan acuerdo previo de la Junta de Vecinos y todos los propietarios deben contribuir, incluso si no usan directamente ese servicio. 

Este tipo de reformas incluyen: 

• Reparaciones para conservar el edificio en condiciones básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
• Adaptaciones requeridas por normativa urbanística, de seguridad o eficiencia energética.
• Instalación de rampas o ascensores para garantizar accesibilidad a personas con discapacidad o mayores de 70 años que vivan o presten servicios en él. 

Obras de mejora no obligatorias por mejoras estéticas o de confort

Según el artículo 17.4 de la LPH son aquellos no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, como puede ser la instalación de piscina, gimnasio o zonas de ocio, cambio en la estética del portal o fachada, o mejoras de iluminación o domótica sin que exista una exigencia legal.

Este tipo requieren de una mayoría cualificada de la junta de vecinos, es decir, el “voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación”.

En el caso de que el importe de la derrama exceda el importe de tres mensualidades de la cuota ordinaria de la comunidad, los propietarios que hayan votado en contra no están obligados al pago. 

Nuevas instalaciones por decisión de la comunidad

Entre ellas se pueden encontrar aquellas en las que se introducen nuevas mejoras en la comunidad de vecinos, y tendrán que aprobarse en la junta con diferentes mayorías dependiendo del tipo de instalación. 

• Instalación de un ascensor: requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, pero será obligatorio en el caso mencionado anteriormente de que sea necesario para garantizar accesibilidad a personas con discapacidad o mayores de 70 años que vivan o presten servicios en él. 
• Puntos de recarga para coche eléctrico en una plaza individual: el coste será asumido íntegramente por el propietario que no necesitara aprobación previa de la Junta de vecinos, solo será necesario comunicarlo. 
• Energías renovables, paneles solares, eficiencia energética o redes de telecomunicaciones: en este caso será necesario contar el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación. Es obligatorio el pago solo si el coste repercutido no supera 12 mensualidades ordinarias una vez descontadas subvenciones y ayudas, si se supera el límite quien votase en contra no está obligado a pagar.
• Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general: requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.