La Audiencia Provincial de Navarra ha obligado a los propietarios de un local comercial a quitar las sillas y mesas de la terraza que habían instalado en el porche comunitario del edificio y a pagar a la comunidad de vecinos 1.496 euros por el uso indebido del mismo. La justicia considera que la empresa propietaria incumplió las condiciones impuestas por la comunidad de propietarios, al no insonorizar la zona ni abonar una renta anual por el uso.
Según la sentencia de febrero de 2025, la propietaria del local comercial instaló una terraza con mesas y sillas en el porche del edificio, utilizado anteriormente por otro negocio de hostelería. El espacio, aunque está afecto a una servidumbre de uso público, forma parte de los elementos comunes del inmueble, según figura en el Registro de la Propiedad y en los estatutos de la comunidad.
La comunidad de propietarios demandó a la empresa al considerar que no se habían cumplido los requisitos para el uso del porche como terraza, mientras que la propietaria del local alegaba que al tratarse de un suelo afecto a uso público, bastaba con la autorización municipal.
El propietario del local es condenado
El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Pamplona estimó íntegramente la demanda interpuesta por la comunidad, y condenó a la propietaria del local a retirar la terraza y 1.496 euros por el uso indebido del porche comunitario. Afirmó que la empresa "no está facultada ni tiene derecho a la instalación en el porche comunitario (...) al no contar con autorización comunitaria para ello por no haber cumplido y manifestado que no va a cumplir con los requisitos a los que la autorización estaba condicionada".
Señaló además que los artículos 7.1 y 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establecen que ningún propietario puede realizar alteraciones en elementos comunes sin consentimiento, y que debe respetar las instalaciones generales de la comunidad y hacer un uso adecuado de las mismas.
La justicia confirma que no tiene derecho a ocupar el porche comunitario
La empresa propietaria interpuso un recurso de apelación argumentando que la servidumbre de uso público convertía el porche en un bien de dominio público, de modo que “corresponde a la entidad local y no a la comunidad de vecinos la facultad de disponer sobre el uso de este espacio”, según los artículos 97, 98 y 100 de la Ley Foral 6/1990, y el artículo 545 del Código Civil.
La Audiencia Provincial de Pamplona rechazó estos argumentos y aclarando que “la servidumbre es un derecho real limitado, que grava parcialmente el derecho de propiedad sobre una finca (sirviente), por lo que la Comunidad demandante no pierde las facultades que le atribuye la Ley de Propiedad Horizontal sobre los elementos comunes”.
La sentencia recoge la distinción entre servidumbre de uso público y propiedad, añadiendo que “el espacio donde está instalada la terraza, gravado solo por una servidumbre de uso público, no es un bien de dominio público”. Por tanto, la comunidad conserva la titularidad y puede ejercer sus derechos “a través de su órgano soberano, esto es, la Junta de Propietarios”.
Además, la Audiencia rechazó que el acuerdo comunitario fuese nulo de pleno derecho, al no haber sido impugnado por la propietaria del local. Subrayó que “la instalación de la terraza supone un uso privado de la servidumbre (...), que limita su uso público, ya que el resto de ciudadanos no pueden pasar por dicho espacio ocupado por la terraza”, lo cual exige el consentimiento de la comunidad.
Por todo ello, la Audiencia confirmó la sentencia del juzgado, aunque la misma no fue firme y contra ella se podía interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Navarra.
